La révision du bail à loyer sur les rails

Le 15 avril 2024, le Conseil de gouvernement a approuvé les amendements gouvernementaux au projet de loi n°7642 portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tels que proposés par le ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire.

Afin de finaliser le projet de loi prémentionné en matière de bail à loyer dans les meilleurs délais, et considérant la forte contestation envers la réforme du plafond des loyers tel qu'actuellement prévue dans le projet de loi, le Conseil a décidé, en concordance avec les stipulations de l'accord de coalition en la matière, de supprimer le volet relatif à la réforme du plafond des loyers du projet de loi. Les autres aspects importants figurant du projet de loi, qui ont été en grande majorité approuvés par les milieux concernés, sont maintenus.

Les amendements gouvernementaux sont maintenant mis en procédure législative, afin que le projet de loi n°7642 puisse être avisé par le Conseil d’État, et être voté par la Chambre des députés très prochainement.

Les aspects principaux de la révision du bail à loyer sont les suivants:

1) Colocation

Le projet de loi prévoit des dispositions légales spécifiques à la colocation, qui font encore défaut dans la législation actuelle.

La colocation désigne la location d'un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l'accord exprès du bailleur, pour l'application des règles spécifiques de la colocation.

Dans ce cas de figure, entre les locataires et le bailleur est établi un contrat de colocation unique. En outre, les colocataires établissent par écrit un pacte de colocation afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location.

Lorsqu’un colocataire souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, il le notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires moyennant un préavis de 3 mois. La notification au bailleur est faite par lettre recommandée avec avis de réception. Ce colocataire est tenu, avant l'expiration de son préavis, de chercher un colocataire remplaçant. Les autres colocataires ou le bailleur peuvent également proposer un candidat remplaçant. À défaut d’avoir présenté un candidat remplaçant, le colocataire sortant doit pouvoir démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire.

Contrairement à la colocation, la location de chambres meublées (ou 'cohabitation') est une location à baux multiples établis entre le propriétaire individuellement avec chaque locataire. S’y applique, pour chaque bail individuel les règles mêmes prévus pour tout bail à usage d’habitation.

2) Obligation d’un bail écrit et respect du plafond légal du loyer

Tout contrat de bail à usage d’habitation devra à l’avenir être obligatoirement fait par écrit, et contenir certaines mentions obligatoires.

Ainsi, par exemple, la mention que le loyer demandé par le bailleur pour le logement loué respecte le plafond légal du loyer annuel devra être stipulée dans tout contrat de bail futur.

3) Précision de certaines modalités relatives au plafond du loyer

Le gouvernement a décidé de réviser complètement les dispositions prévoyant la réforme du plafond des loyers présentée en octobre 2022. Afin de trouver un rapport équilibré entre les besoins des locataires et des propriétaires, le gouvernement se donne le temps nécessaire de faire une analyse détaillée. Dans une démarche de consensus, et en temps utile, sera reformulée une nouvelle proposition de réforme du plafond des loyers.

Toutefois les dispositions suivantes sont maintenues dans le texte du projet de loi actuel:

Il est précisé que le montant de la somme des loyers payés par les locataires dans le cadre d’une location, d’une colocation ou d’une location à baux multiples ne peut pas être supérieur à la limite du loyer annuel maximal, défini par la règle de 5% du capital investi dans le logement.

Un supplément de loyer pour le mobilier peut être demandé par le bailleur en cas d’un logement meublé.

La règle des tiers annuels est remplacée par une limite biennale des loyers de 10% (lors de chaque adaptation du loyer, le loyer ne pourra donc pas être augmenté de plus de 10% à la hausse).

4) L’abolition de la notion de logements de luxe

La notion de «logement de luxe», permettant d’éviter l’application du plafond du loyer, sera abolie.

5) Partage des frais d’agence immobilière

À l’avenir, les frais de commission des agences immobilières seront partagés équitablement − donc 50/50 − entre le bailleur et le locataire.

6) Encadrement de la garantie locative

Le montant légal maximum de la garantie locative est réduit de 3 à 2 mois de loyer.

Le projet de loi introduit une procédure de restitution de la garantie locative, avec des modalités précises, y compris une sanction en cas de non-respect des délais prévus par la loi lorsque le locataire quitte le logement.